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房地合一稅簡介
房地合一稅是自2016年實施的一種房地交易新稅制，屬於交易稅，而非持有稅。凡在2016年後取得的房地，在出售時均需依此稅制規定申報及繳稅。與舊制不同的是，房地合一稅針對房屋及土地出售的實際收益一併課稅，適用的稅率依交易期間長短而定，短期交易可能面臨35%或45%的重稅。
農地免繳土地增值稅條件
根據《農業發展條例》第37條第1項規定，移轉土地可申請免繳土地增值稅，但需符合兩個條件：
- 該土地在移轉時用於農業用途。
- 移轉對象為自然人。
如果土地承受人非自然人，即使有農業用地作農業使用證明書，也無法申請免繳土地增值稅。
農地免繳房地合一稅條件
依據《所得稅法》第4條之5第1項第2款規定，符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定的土地，可免繳房地合一稅。具體條件如下：
- 需持有「農業用地作農業使用證明書」。
- 需經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」。
然而，實務上有些農地因為在同一課稅年度內轉手，土地增值稅為0元，或因為已取得農業用地證明書，自認免稅而未向稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅。在這種情況下，是否符合免繳房地合一稅仍需地方稅稽徵機關認定。
案例
A君於2022年3月買賣取得農地，並於2022年5月出售給公司法人。A君認為已取得農業用地作農業使用證明書，因此無需申報房地合一稅。然而，因承受人非自然人，不符合《農業發展條例》第37條規定，最終被要求補稅400餘萬元，並處罰鍰200餘萬元。
此案例顯示，移轉對象為法人，不符合自然人規定，需課徵土地增值稅，且無法取得不課徵土地增值稅證明書，依法必須申報房地合一稅。
若受贈農地在五年內移轉，還需追繳贈與稅。房地合一稅的原始取得成本為受贈當年度的公告現值，而非市價，需謹慎處理。