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《都市計畫法》中的土地使用區分包括住宅區、商業區、工業區、行政區等共11類。其中，工業區又細分為特種、甲種、乙種、零星工業區四類。甲種工業區是重污染建築用地，而乙種工業區則是都市計畫內的輕污染建築用地。因此，市場上的工業住宅大多數屬於「乙種工業用地」，簡稱「乙工住宅」。
乙工住宅的背景與發展
隨著都市人口增多、居住需求增加，許多早期位於市中心的工業地被轉手賣給建商，用於興建住宅。雖然這種做法不被法規允許，但地方政府稽查不力，助長了乙工宅的開發。台北市政府曾經根據稅籍資料，發現乙工宅集中於士林、內湖、北投、南港、信義等區。
乙工住宅的居住法律問題
購買乙工住宅後在工作地點居住並不違法，但若擅自更改建物結構，如增設隔間或衛浴，則可能觸法，被檢舉後依《都市計畫法》第79條處以罰款，並可能要求拆除或恢復原狀。
乙工住宅的優點
- 價格較低：乙工住宅的地價僅為同區段住宅地價的七至八成，若地點好對有上班需求的民眾有吸引力。
- 建材規格高：乙工住宅因為有規定使用標準，建築結構和樓地板承載力通常比一般住宅好。
乙工住宅的缺點
- 貸款困難：銀行貸款成數可能低至六成，且無法申請優惠利率貸款。
- 風險自擔：購買時需簽訂切結書，表明已知建物只能作為工業用途，未來屋況問題難以追究建商責任。
- 生活機能低：工業區周圍生活機能不如住宅區，土地增值性較低，轉手出售困難。
如何辨別乙工住宅
- 查詢土地使用分區：通過內政部不動產資訊平台查詢土地使用分區。
- 查閱建物用途：在建物謄本或使用執照上，確認房屋用途是否登記為辦公室、一般事務所等，不包含「住」或「住宅」字樣。
- 購買中古屋：請房仲業者提供不動產說明書，確認登記的房屋用途。
乙工住宅能否變更為一般住宅
雖然有乙工宅成功變更為一般住宅的案例，但由於用地變更需要捐贈公共設施用地和回饋金，常因住戶利益受損而難以獲得同意，成功案例並不多。